Cuando vendemos un inmueble tenemos que hacer frente a una serie de obligaciones fiscales. Estas constan del pago de tres impuestos: impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.
Este impuesto se paga como consecuencia de las ganancias patrimoniales, siempre que la venta se realice por un precio superior al de compra. En tal caso debe realizarse el pago del impuesto en la declaración de la renta del año siguiente.
Para calcular el IRPF hay que tener en cuenta, por un lado, el valor de transmisión; y por otro, el valor de adquisición.
El valor de transmisión se calcula restando al importe de la venta los gastos y tributos que hay que realizar al hacer la operación. Por ejemplo, honorarios de la agencia.
Para el valor de adquisición hay que sumar al valor de la compra otros gastos como el IVA o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), así como los costes en caso de haber realizado alguna reforma. Posteriormente hay que restar las amortizaciones.
Del resultado que se obtenga de IRPF hay que tener en cuenta los tramos en los que se dividen:
Sin embargo, no todo el mundo tiene que pagar el IRPF al vender una casa. Encontramos las siguientes excepciones.
El IBI es un impuesto que todos los años debe pagar la persona dueña de la vivienda. Según la ley es un impuesto que debe pagar la persona propietaria a día 1 de enero. Lo habitual es que el vendedor solicite al comprador la cantidad correspondiente al firmar el contrato de venta.
El cálculo del IBI depende del coeficiente que aplique el Ayuntamiento donde está situada la vivienda, que suele oscilar entre el 0,4% y el 1,4% sobre el valor catastral.
La plusvalía municipal es un impuesto que se paga al vender un inmueble debido al incremento del valor del terreno durante todos los años en los que se ha sido propietario de la vivienda.
Como ocurre con otras obligaciones fiscales hay algunas personas que están exentas de pagar la plusvalía municipal. En este caso, son aquellas personas que venden el inmueble con pérdidas o sin ninguna ganancia. Es decir, que vendan la casa a un precio inferior al que la compraron.
Existen dos formas de calcular la plusvalía a pagar en caso de vender una vivienda: basado en la plusvalía real y el método objetivo.
Para el primer caso es necesario al valor de transmisión de la vivienda restarle el valor de adquisición y multiplicarlo por el valor catastral del terreno.
Para el método objetivo, más sencillo, solo es necesario multiplicar el valor catastral del terreno en el momento de la venta por el coeficiente que establezca el ayuntamiento. Coeficiente que también depende del tiempo durante el que se ha sido propietario del inmueble.