Funcionamiento legal del alquiler con opción a compra

Un contrato de alquiler con opción a compra es aquel mediante el cual una persona alquila un inmueble para posteriormente comprarlo. Es decir, el inquilino tiene la opción de adquirir el inmueble cuando transcurra el plazo establecido entre ambas partes. Al coste total de la vivienda se le resta la cantidad que el inquilino ha ido pagando todos los meses.

Es una opción que beneficia a aquellas personas que desean comprar una vivienda pero que no cuentan con los recursos económicos suficientes para adquirir una desde un primer momento. Inviertes dinero en un alquiler que beneficia a la futura compra de la casa.

El contrato de alquiler con opción a compra se conoce como contrato doble o mixto, es decir, está formado por dos subcontratos. Por un lado, el contrato de alquiler y por otro, el de la opción a compra. Para que tenga legalidad, el contrato debe incluir obligatoriamente los siguientes datos:

• Plazo durante el cual el inquilino puede estar de alquiler.
• Plazo que tiene el inquilino para comprar el inmueble.
• Coste mensual del alquiler.
• Determinar quien se encarga de los gastos de comunidad, arreglos o reformas de la vivienda.
• Intención por escrito del inquilino de que está interesado en la compra de la vivienda.
• El precio de venta del inmueble.
• Porcentaje del alquiler que se descontará del precio final de compra del inmueble.
• Prima inicial que debe pagar al arrendatario (opcional).

Características alquiler con opción a compra 

Hay algunos aspectos importantes a tener en cuenta a la hora de establecer un contrato de alquiler con opción a compra. Aspectos que afectan tanto al arrendatario como al arrendador.

• El precio de compraventa del inmueble es fijo. Es decir, se establece en el contrato y no puede modificarse cuando se vaya a efectuar la compra. Esto implica que, si el valor de la vivienda baja el arrendador sale beneficiado y si sube, se beneficia el comprador pues comprará más barato..
• El precio del alquiler puede variar como consecuencia del IPC.
• Si transcurre el plazo establecido de alquiler y se finaliza el contrato, el inquilino pierde el derecho a compra. Lo mismo sucede si ambas partes deciden prorrogar el contrato de alquiler.
• Durante el periodo que dure el contrato el propietario no puede alquilar ni ceder la vivienda a otras personas. El inquilino tiene derecho exclusivo para comprar la vivienda dentro del plazo.
• El propietario tiene la posibilidad de establecer una prima inicial. No es obligatorio. En caso de que se implante la prima si el inquilino decide no comprar la vivienda, pierde la prima y las cuotas pagadas por el contrato de alquiler.
• El retraso de las cuotas de alquiler por un tiempo superior a dos meses implica la pérdida del derecho a compra.

Fiscalidad contrato de alquiler con opción a compra

Parte de la fiscalidad del contrato de alquiler con opción a compra depende de si se ha incluido una prima inicial o no. En caso de que sí, el propietario tiene la obligación de declararlo. Mientras que el inquilino no puede desgravarse.

Si sucede lo contrario, no existe prima. El propietario debe también declararlo, pero en este caso, el inquilino puede deducirse el pago. Cuando se efectúe el pago final de la compraventa el propietario debe declarar la ganancia. Ya que está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Además, el propietario debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimiento de capital inmobiliario tanto las mensualidades como la venta de la vivienda.

En lo que respecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), debe ser el propietario quien se encargue del pago de la parte que corresponda al alquiler. Es decir, si la compraventa se realiza en septiembre, la cuantía que corresponda a los meses anteriores a ese momento. Puede existir excepción si en el contrato se establece una cláusula al respecto.